Toro Invest · Deal Room
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Project Smokva
Proyecto Smokva
Proyecto Smokva
168 hectares in Istria with two approved plans
168 hectáreas en Istria con dos planes aprobados
168 hectares na Ístria com dois planos aprovados
TR-GR-2026-012 · Tourism land and golf · Croatia
TR-GR-2026-012 · Suelo turístico y golf · Croacia
TR-GR-2026-012 · Solo turístico e golfe · Croácia
1,680,980 m² on the western coast of Istria with two adopted urban plans covering a tourism resort area and an 18 hole golf course.
1.680.980 m² en la costa oeste de Istria con dos planes urbanísticos aprobados que cubren un área turística de resort y un campo de golf de 18 hoyos.
1.680.980 m² na costa oeste da Ístria com dois planos urbanísticos aprovados que cobrem uma área turística de resort e um campo de golfe de 18 buracos.
Concept image of the intended development. It does not represent the current state of the asset.
Imagen conceptual del desarrollo previsto. No representa el estado actual del activo.
Imagem conceptual do desenvolvimento previsto. Não representa o estado atual do ativo.
The operation
La operación
A operação
1,680,980 m² on the west coast of Istria, which is 168 hectares in one holding, between 400 m and 5 km from the coastline. Open views to two coastal towns and a group of islands, and within driving distance of several central European capitals. The asking price is US$22.76m, converted from EUR20,000,000.
There are two approved utilisation plans, not one. Together they permit 500,000 m² of buildable area, four hotels of four and five stars, 270 villas and a 2,500 bed total capacity, plus a 105 hectare 18 hole golf course with driving range, clubhouse and a five star golf hotel.
Istria matters because most Croatian demand arrives by road from Germany, Slovenia, Austria and Poland, and golf demand travels the same way while extending the season at both ends.
What is on the table is a very large consented holding at a price far below the cost of the programme it permits. The buyer decides whether to build it, phase it or sell the consent on.
1.680.980 m² en la costa oeste de Istria, o sea 168 hectáreas en una sola tenencia, entre 400 m y 5 km de la línea de costa. Vistas abiertas a dos ciudades costeras y a un grupo de islas, y a distancia de carretera de varias capitales de Europa central. El precio pedido es de US$22,76m, convertidos desde EUR20.000.000.
Hay dos planes urbanísticos de utilización aprobados, no uno. Juntos permiten 500.000 m² de superficie construida, cuatro hoteles de cuatro y cinco estrellas, 270 villas y una capacidad total de 2.500 camas, más un campo de golf de 18 hoyos sobre 105 hectáreas con campo de práctica, casa club y hotel de golf cinco estrellas.
Istria importa porque la mayor parte de la demanda croata llega por carretera desde Alemania, Eslovenia, Austria y Polonia, y la demanda de golf viaja igual mientras estira la temporada por los dos extremos.
Lo que está sobre la mesa es una tenencia muy grande con permiso, a un precio muy por debajo del costo del programa que permite. El comprador decide si lo construye, lo hace por fases o revende el permiso.
1.680.980 m² na costa oeste da Ístria, ou seja 168 hectares numa só propriedade, entre 400 m e 5 km da linha de costa. Vistas abertas para duas cidades costeiras e um grupo de ilhas, e a distância de estrada de várias capitais da Europa central. O preço pedido é de US$22,76m, convertidos de EUR20.000.000.
Há dois planos urbanísticos de utilização aprovados, não um. Juntos permitem 500.000 m² de área construída, quatro hotéis de quatro e cinco estrelas, 270 villas e uma capacidade total de 2.500 camas, mais um campo de golfe de 18 buracos sobre 105 hectares com campo de treino, casa clube e hotel de golfe de cinco estrelas.
A Ístria importa porque a maior parte da procura croata chega por estrada da Alemanha, Eslovénia, Áustria e Polónia, e a procura de golfe viaja da mesma forma enquanto estica a época pelos dois extremos.
O que está em cima da mesa é uma propriedade muito grande com licença, a um preço bem abaixo do custo do programa que permite. O comprador decide se a constrói, a faz por fases ou revende a licença.
The proposal
La propuesta
A proposta
Everything a committee needs in one place: how much, what it buys, how you get out and what you hold.
Todo lo que un comité necesita en un solo lugar: cuánto, qué compra, cómo se sale y qué se tiene.
Tudo o que um comité precisa num só lugar: quanto, o que compra, como se sai e o que se detém.
What the capital buys
Qué compra el capital
O que o capital compra
- 168 hectares in one holding. 1,680,980 m² on the west coast of Istria, converted from EUR20,000,000, the transaction currency.
- Not the development. Four hotels, 270 villas and an 18 hole course are the consented programme, not the funded one.
- 168 hectáreas en una sola tenencia. 1.680.980 m² en la costa oeste de Istria, convertidos desde EUR20.000.000, la moneda de la transacción.
- El desarrollo no. Cuatro hoteles, 270 villas y un campo de 18 hoyos son el programa aprobado, no el financiado.
- 168 hectares numa só propriedade. 1.680.980 m² na costa oeste da Ístria, convertidos de EUR20.000.000, a moeda da transação.
- O desenvolvimento não. Quatro hotéis, 270 villas e um campo de 18 buracos são o programa aprovado, não o financiado.
How you get out
Cómo se sale
Como se sai
- Sale of the consented land. Two approved utilisation plans covering the resort area and the golf course.
- Phased development. The scale allows the hotel zone, the villas and the course to be built and sold in sequence rather than at once.
- Partial sale. At 168 hectares across two plans, parts of the holding can be released independently.
- Venta del suelo con planes aprobados. Dos planes urbanísticos de utilización aprobados que cubren el área de resort y el campo de golf.
- Desarrollo por fases. La escala permite construir y vender la zona hotelera, las villas y el campo en secuencia y no todo a la vez.
- Venta parcial. Con 168 hectáreas repartidas en dos planes, partes de la tenencia se pueden liberar por separado.
- Venda do solo com planos aprovados. Dois planos urbanísticos de utilização aprovados que cobrem a área de resort e o campo de golfe.
- Desenvolvimento por fases. A escala permite construir e vender a zona hoteleira, as villas e o campo em sequência e não tudo de uma vez.
- Venda parcial. Com 168 hectares repartidos por dois planos, partes da propriedade podem ser libertadas separadamente.
What the investor holds
Qué tiene el inversionista
O que o investidor detém
- Scale that cannot be assembled. 168 hectares between 400 m and 5 km from the coastline, in one holding.
- Two consents already granted. 500,000 m² of maximum buildable area and 2,500 beds across four hotels plus 270 villas.
- No income until built. A land position with a very long build ahead of it if the buyer develops rather than resells.
- Escala que no se puede reunir comprando. 168 hectáreas entre 400 m y 5 km de la línea de costa, en una sola tenencia.
- Dos permisos ya otorgados. 500.000 m² de superficie construida máxima y 2.500 camas entre cuatro hoteles más 270 villas.
- Sin renta hasta construir. Una posición en suelo con una construcción muy larga por delante si el comprador desarrolla en vez de revender.
- Escala que não se pode reunir comprando. 168 hectares entre 400 m e 5 km da linha de costa, numa só propriedade.
- Duas licenças já concedidas. 500.000 m² de área construída máxima e 2.500 camas entre quatro hotéis mais 270 villas.
- Sem renda até construir. Uma posição em solo com uma construção muito longa pela frente se o comprador desenvolver em vez de revender.
Figures are indicative and open to negotiation unless the file states otherwise. Nothing here is an offer, a solicitation or a recommendation, and no return is offered or implied.
Las cifras son indicativas y están abiertas a negociación salvo que la ficha diga otra cosa. Nada de esto es una oferta, una invitación ni una recomendación, y no se ofrece ni se insinúa rentabilidad alguna.
Os valores são indicativos e estão abertos a negociação salvo indicação em contrário na ficha. Nada disto é uma oferta, um convite ou uma recomendação, e não se oferece nem se insinua qualquer rentabilidade.
The market around the asset
El mercado alrededor del activo
O mercado à volta do ativo
Third party data, given as context. It describes the market, not this operation.
Datos de terceros, entregados como contexto. Describen el mercado, no esta operación.
Dados de terceiros, dados como contexto. Descrevem o mercado, não esta operação.
Istria sits within driving distance of central Europe, which is where most of Croatia's demand comes from: Germany, Slovenia, Austria and Poland together account for the bulk of foreign nights. That matters for a resort and golf holding, because golf demand travels by road and extends the season at both ends.
The national picture is a market that has stopped adding volume and started adding value, with the sector's own priority being premium development. Consented land at this scale is the scarce input for exactly that.
These figures describe Croatia, not this holding. The two approved plans are the thing to assess.
Istria está a distancia de carretera de Europa central, que es de donde viene la mayor parte de la demanda croata: Alemania, Eslovenia, Austria y Polonia suman el grueso de las pernoctaciones extranjeras. Eso importa para una tenencia de resort y golf, porque la demanda de golf viaja por carretera y estira la temporada por los dos extremos.
El panorama nacional es el de un mercado que dejó de sumar volumen y empezó a sumar valor, con la prioridad declarada del sector puesta en desarrollo premium. Suelo aprobado a esta escala es justamente el insumo escaso para eso.
Estas cifras describen a Croacia, no a esta tenencia. Lo que hay que evaluar son los dos planes aprobados.
A Ístria fica a distância de estrada da Europa central, que é de onde vem a maior parte da procura croata: Alemanha, Eslovénia, Áustria e Polónia somam o grosso das dormidas estrangeiras. Isso importa para uma propriedade de resort e golfe, porque a procura de golfe viaja por estrada e estica a época pelos dois extremos.
O panorama nacional é o de um mercado que deixou de somar volume e começou a somar valor, com a prioridade declarada do setor no desenvolvimento premium. Solo aprovado a esta escala é justamente o recurso escasso para isso.
Estes valores descrevem a Croácia, não esta propriedade. O que há para avaliar são os dois planos aprovados.
Sources: Croatian National Tourist Board and Ministry of Tourism eVisitor data, July 2026; Croatian tourism revenue reporting for 2025. Third party figures, quoted as context. Toro Group Global does not endorse them and they are not a projection for this operation.
Fuentes: datos eVisitor de la Oficina Nacional de Turismo de Croacia y el Ministerio de Turismo, julio de 2026; reportes de ingreso turístico croata de 2025. Cifras de terceros, citadas como contexto. Toro Group Global no las suscribe y no son una proyección para esta operación.
Fontes: dados eVisitor do Instituto Nacional de Turismo da Croácia e do Ministério do Turismo, julho de 2026; relatórios de receita turística croata de 2025. Valores de terceiros, citados como contexto. A Toro Group Global não os subscreve e não são uma projeção para esta operação.
The price
El precio
O preço
The asking price is US$22.76m, converted from EUR20,000,000 at ECB reference rates of 29 July 2026. The euro figure is the transaction currency. That is the price of the asset. Later development capital is additional and is not quantified in the material.
El precio pedido es de US$22,76m, convertido desde EUR20.000.000 a tipos de referencia del BCE del 29 de julio de 2026. La cifra en euros es la moneda de la transacción. Ese es el precio del activo. El capital de desarrollo posterior es adicional y no está cuantificado en el material.
O preço pedido é de US$22,76m, convertido de EUR20.000.000 a taxas de referência do BCE de 29 de julho de 2026. O valor em euros é a moeda da transação. Esse é o preço do ativo. O capital de desenvolvimento posterior é adicional e não está quantificado no material.
How it progresses
Cómo avanza
Como avança
Desk sequence. No committed dates.
Secuencia del desk. Sin fechas comprometidas.
Sequência do desk. Sem datas comprometidas.
- 01 Sign the NDA to receive title, the adopted plans and the ownership structure Firmar el NDA para recibir título, planes aprobados y estructura de propiedad Assinar o NDA para receber título, planos aprovados e estrutura de propriedade
- 02 Confirm the asking price and whether the two plans are sold together Confirmar el precio pedido y si los dos planes se venden juntos Confirmar o preço pedido e se os dois planos são vendidos juntos
- 03 Site visit Visita al sitio Visita ao local
- 04 Term sheet Term sheet Term sheet
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Dirigido exclusivamente a inversionistas calificados. Esta ficha se entrega con fines de información y discusión. No constituye una oferta, invitación, solicitud ni recomendación respecto de ningún producto financiero o inversión, ni asesoría financiera personal. Los montos se muestran en dólares estadounidenses. Las operaciones denominadas en otra moneda se convierten a tipos de referencia del BCE del 29 de julio de 2026 (EUR1 = US$1,1380, EUR1 = AUD1,6397). La moneda de la transacción es la original y la cifra convertida se mueve con el tipo de cambio.
Toro Group Global no es el propietario ni el vendedor del activo descrito. Las cifras de superficie, edificabilidad, capacidad y desempeño provienen del material recibido y no han sido verificadas de forma independiente. Los planes urbanísticos citados son los vigentes según ese material y su vigencia debe reconfirmarse. Todos los parámetros son indicativos y están sujetos a debida diligencia, documentación y acuerdo.
La inversión inmobiliaria y de suelo conlleva riesgo de mercado, de permisos, de ejecución, de tipo de cambio y de liquidez. El desempeño pasado no es indicativo de resultados futuros y no se garantiza retorno alguno. Los destinatarios deben obtener asesoría legal, tributaria y financiera independiente antes de estructurar cualquier transacción.
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