Toro Invest · Deal Room
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Project Maslina
Proyecto Maslina
Proyecto Maslina
A consented ruin facing an Adriatic old town
Una ruina con permiso frente a un casco antiguo del Adriático
Uma ruína com licença em frente a um centro histórico do Adriático
TR-GR-2026-009 · Hospitality redevelopment · Croatia
TR-GR-2026-009 · Redesarrollo hotelero · Croacia
TR-GR-2026-009 · Requalificação hoteleira · Croácia
Ruined hotel complex on 40,241 m² facing the walled old town of an Adriatic city, held outright by a single vehicle. Adopted urban plan for ultra-luxury redevelopment.
Complejo hotelero en ruinas sobre 40.241 m² frente al casco antiguo de una ciudad amurallada del Adriático, en propiedad plena de un único vehículo. Plan urbanístico aprobado para redesarrollo ultralujo.
Complexo hoteleiro em ruínas sobre 40.241 m² em frente ao centro histórico amuralhado de uma cidade do Adriático, em propriedade plena. Plano urbanístico aprovado para redesenvolvimento de ultraluxo.
Concept image of the intended development. It does not represent the current state of the asset.
Imagen conceptual del desarrollo previsto. No representa el estado actual del activo.
Imagem conceptual do desenvolvimento previsto. Não representa o estado atual do ativo.
The operation
La operación
A operação
A ruined hotel complex on 40,241 m² facing the old town of a walled Adriatic city. The land is held outright by a single vehicle, and an urban plan for ultra luxury redevelopment is already approved.
Three things make this unusual. The site faces one of the most visited historic centres in the region. It is owned in full, so there is no assembly of small owners to negotiate. And the consent already exists, in a country where coastal approvals keep getting harder.
The concept shown is 32,758 m² built, 75 keys and 7 villas. The approved plan allows considerably more. Development is estimated at US$147.94m, converted from EUR130m, and that figure does not include the land.
What is on the table is a consented ruin in a position that cannot be repeated. The value is in the location and the approval. The work is the build, and the first number to establish is what the land costs.
Un complejo hotelero en ruinas sobre 40.241 m² frente al casco antiguo de una ciudad amurallada del Adriático. El terreno está en propiedad plena de un solo vehículo, y ya hay plan urbanístico aprobado para redesarrollo ultralujo.
Tres cosas lo hacen inusual. El paño da a uno de los centros históricos más visitados de la región. Es propiedad plena, así que no hay que negociar con muchos propietarios pequeños. Y el permiso ya existe, en un país donde aprobar en la costa cuesta cada vez más.
El concepto mostrado es de 32.758 m² construidos, 75 llaves y 7 villas. El plan aprobado permite bastante más. El desarrollo se estima en US$147,94m, convertidos desde EUR130m, y esa cifra no incluye el terreno.
Lo que está sobre la mesa es una ruina con permiso en una posición que no se repite. El valor está en la ubicación y en la aprobación. El trabajo es construir, y el primer número que hay que establecer es cuánto cuesta el suelo.
Um complexo hoteleiro em ruínas sobre 40.241 m² em frente ao centro histórico de uma cidade amuralhada do Adriático. O terreno está em propriedade plena de um só veículo, e já há plano urbanístico aprovado para requalificação de ultraluxo.
Três coisas tornam isto invulgar. O terreno dá para um dos centros históricos mais visitados da região. É propriedade plena, pelo que não é preciso negociar com muitos pequenos proprietários. E a licença já existe, num país onde aprovar na costa custa cada vez mais.
O conceito mostrado é de 32.758 m² construídos, 75 chaves e 7 villas. O plano aprovado permite bastante mais. O desenvolvimento estima-se em US$147,94m, convertidos de EUR130m, e esse valor não inclui o terreno.
O que está em cima da mesa é uma ruína com licença numa posição que não se repete. O valor está na localização e na aprovação. O trabalho é construir, e o primeiro número a estabelecer é quanto custa o solo.
The proposal
La propuesta
A proposta
Everything a committee needs in one place: how much, what it buys, how you get out and what you hold.
Todo lo que un comité necesita en un solo lugar: cuánto, qué compra, cómo se sale y qué se tiene.
Tudo o que um comité precisa num só lugar: quanto, o que compra, como se sai e o que se detém.
What the capital buys
Qué compra el capital
O que o capital compra
- Construction of the concept. US$147.94m is the estimated development cost, converted from EUR130m. It is what building the ultra luxury concept is expected to cost.
- Not the land. The land cost is not confirmed and sits on top of this figure. Total capital required is therefore higher than the number shown.
- Not the demolition and remediation. The complex is derelict. Removal and remediation scope has to be priced in diligence.
- La construcción del concepto. US$147,94m es el costo estimado de desarrollo, convertido desde EUR130m. Es lo que se espera que cueste construir el concepto ultralujo.
- El terreno no. El costo del terreno no está confirmado y va por encima de esta cifra. El capital total necesario es por tanto mayor que el número mostrado.
- La demolición y saneamiento no. El complejo está en ruinas. El alcance de retiro y saneamiento hay que costearlo en diligencia.
- A construção do conceito. US$147,94m é o custo estimado de desenvolvimento, convertido de EUR130m. É o que se espera que custe construir o conceito de ultraluxo.
- O terreno não. O custo do terreno não está confirmado e soma-se a este valor. O capital total necessário é por isso maior do que o número mostrado.
- A demolição e saneamento não. O complexo está em ruínas. O âmbito de remoção e saneamento tem de ser orçamentado em diligência.
How you get out
Cómo se sale
Como se sai
- Sale of the completed hotel. The standard route for a redevelopment of this type, to an operator or an institutional buyer.
- Operation and refinancing. Holding the asset once stabilised and refinancing against the operating record.
- Sale of the consented land. The fallback. The approved urban plan is what makes the land saleable without building.
- Venta del hotel terminado. La vía estándar para un redesarrollo de este tipo, a un operador o a un comprador institucional.
- Operación y refinanciamiento. Sostener el activo ya estabilizado y refinanciar contra el historial operativo.
- Venta del suelo con plan aprobado. La salida de respaldo. El plan urbanístico aprobado es lo que hace vendible el suelo sin construir.
- Venda do hotel concluído. A via padrão para uma requalificação deste tipo, a um operador ou a um comprador institucional.
- Operação e refinanciamento. Manter o ativo já estabilizado e refinanciar contra o histórico operacional.
- Venda do solo com plano aprovado. A saída de recurso. O plano urbanístico aprovado é o que torna o solo vendável sem construir.
What the investor holds
Qué tiene el inversionista
O que o investidor detém
- Freehold in a single vehicle. 40,241 m² held outright, which removes assembly risk from the transaction.
- An approved plan. Consent already exists for ultra luxury redevelopment, and the approved plan allows a capacity well above the concept shown.
- No income during construction. Stated plainly. This is a development, not an operating asset.
- Propiedad plena en un solo vehículo. 40.241 m² en propiedad plena, lo que quita el riesgo de asamblea de propietarios.
- Un plan aprobado. El permiso ya existe para redesarrollo ultralujo, y el plan aprobado permite una capacidad bastante mayor que la del concepto mostrado.
- Sin renta durante la construcción. Dicho sin rodeos. Esto es un desarrollo, no un activo en operación.
- Propriedade plena num só veículo. 40.241 m² em propriedade plena, o que retira o risco de reunião de proprietários.
- Um plano aprovado. A licença já existe para requalificação de ultraluxo, e o plano aprovado permite uma capacidade bastante superior à do conceito mostrado.
- Sem renda durante a construção. Dito sem rodeios. Isto é um desenvolvimento, não um ativo em operação.
Figures are indicative and open to negotiation unless the file states otherwise. Nothing here is an offer, a solicitation or a recommendation, and no return is offered or implied.
Las cifras son indicativas y están abiertas a negociación salvo que la ficha diga otra cosa. Nada de esto es una oferta, una invitación ni una recomendación, y no se ofrece ni se insinúa rentabilidad alguna.
Os valores são indicativos e estão abertos a negociação salvo indicação em contrário na ficha. Nada disto é uma oferta, um convite ou uma recomendação, e não se oferece nem se insinua qualquer rentabilidade.
The market around the asset
El mercado alrededor del activo
O mercado à volta do ativo
Third party data, given as context. It describes the market, not this operation.
Datos de terceros, entregados como contexto. Describen el mercado, no esta operación.
Dados de terceiros, dados como contexto. Descrevem o mercado, não esta operação.
Croatian tourism has stopped growing in volume and started growing in value. The first half of 2026 matched 2025 in arrivals and nights, while spend per visitor and length of stay kept rising. The official line from the sector is the same one an investor would draw: the country has to move from growth to development, and that means premium supply, not more beds.
Hotels are the evidence. They hold 14% of commercial capacity and take 47% of commercial arrivals, while private accommodation holds 52% of capacity and takes 27%. The shortage is not rooms. It is rooms of a certain standard in locations that cannot be replicated.
None of this is about this asset. It describes the market it would be built into.
El turismo croata dejó de crecer en volumen y empezó a crecer en valor. El primer semestre de 2026 igualó a 2025 en llegadas y pernoctaciones, mientras el gasto por visitante y la estadía media siguieron subiendo. El discurso oficial del sector es el mismo que sacaría un inversionista: el país tiene que pasar de crecimiento a desarrollo, y eso significa oferta premium, no más camas.
Los hoteles son la evidencia. Tienen el 14% de la capacidad comercial y se llevan el 47% de las llegadas comerciales, mientras el alojamiento privado tiene el 52% de la capacidad y se lleva el 27%. Lo que falta no son habitaciones. Son habitaciones de cierto estándar en ubicaciones que no se pueden replicar.
Nada de esto es sobre este activo. Describe el mercado en el que se construiría.
O turismo croata deixou de crescer em volume e começou a crescer em valor. O primeiro semestre de 2026 igualou 2025 em chegadas e dormidas, enquanto o gasto por visitante e a estadia média continuaram a subir. O discurso oficial do setor é o mesmo que um investidor tiraria: o país tem de passar de crescimento a desenvolvimento, e isso significa oferta premium, não mais camas.
Os hotéis são a evidência. Detêm 14% da capacidade comercial e captam 47% das chegadas comerciais, enquanto o alojamento privado detém 52% da capacidade e capta 27%. O que falta não são quartos. São quartos de certo padrão em localizações que não se podem replicar.
Nada disto é sobre este ativo. Descreve o mercado em que seria construído.
Sources: Croatian National Tourist Board and Ministry of Tourism eVisitor data, July 2026; Croatian tourism revenue reporting for 2025. Third party figures, quoted as context. Toro Group Global does not endorse them and they are not a projection for this operation.
Fuentes: datos eVisitor de la Oficina Nacional de Turismo de Croacia y el Ministerio de Turismo, julio de 2026; reportes de ingreso turístico croata de 2025. Cifras de terceros, citadas como contexto. Toro Group Global no las suscribe y no son una proyección para esta operación.
Fontes: dados eVisitor do Instituto Nacional de Turismo da Croácia e do Ministério do Turismo, julho de 2026; relatórios de receita turística croata de 2025. Valores de terceiros, citados como contexto. A Toro Group Global não os subscreve e não são uma projeção para esta operação.
How it progresses
Cómo avanza
Como avança
Desk sequence. No committed dates.
Secuencia del desk. Sin fechas comprometidas.
Sequência do desk. Sem datas comprometidas.
- 01 Sign the NDA to receive title, the adopted plan and the financial model Firmar el NDA para recibir título, plan aprobado y modelo financiero Assinar o NDA para receber título, plano aprovado e modelo financeiro
- 02 Confirm the land cost and the total capital requirement Confirmar el costo del terreno y el capital total necesario Confirmar o custo do terreno e o capital total necessário
- 03 Site visit and meeting with the owner Visita al sitio y reunión con el propietario Visita ao local e reunião com o proprietário
- 04 Term sheet Term sheet Term sheet
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